北京取消了豪宅线！重磅政策劝你买大房子

这两天预期中的政策终于出台。昨天上午上海取消了豪宅线，晚上北京也跟进了。

11月18日晚间，北京市住建委、财政局和税务局联合发布通知，宣布取消普通住房和非普通住房标准。新政策规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售时免征增值税；购买不足2年的住房则需按照5%的征收率全额缴纳增值税。此外，对于个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的减按1%的税率征收契税，面积超过140平方米的减按1.5%的税率征收契税；购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的减按1%的税率征收契税，面积超过140平方米的减按2%的税率征收契税。该政策自2024年12月1日起施行。

上海在之前的政策中提到了个税政策，但北京没有提及，因此北京实施的是全国统一的政策，没有额外内容。与2023年9月以来每次新政热度持续时间较短相比，本次楼市在一系列组合拳的影响下效果明显不同。从9月30日至今，市场已经热了50天。最近市场略有下行迹象，税费政策又及时补位，上周末市场有所好转。

对于新房来说，重要的税费主要是契税；而对于二手房，则涉及契税、增值税和个人所得税，其中后两项是影响最大的税费。目前还有换房退还个税的优惠政策。

此前，北京的契税征收政策是：90平方米以下（含）缴纳1%契税，90平方米以上缴纳1.5%契税，二套房契税为3%。二手房增值税政策为：不满两年的房屋全额征收增值税，普通住宅满两年免征增值税，非普通住宅满两年则征收差额增值税。

此次调整对市场影响显著。根据之前的标准，北京约有70%的房屋被认定为非普通住宅，而调整后这一比例降至约30%，主要集中在新房市场。过去非普宅标准对贷款首付比例、契税和增值税等都有很大影响，但近年来随着政策宽松，实际影响主要体现在二手房的增值税上。

预计大约10-15%的房源会受到影响。具体来说，超过140平方米的二手房成交占比约为8%，加上部分价格较高的成交，受影响的比例可能达到15%左右。这部分购房者在贷款时需要支付更多的税费，从而影响其购房决策。新政有助于改善购房需求，特别是大户型成交，有利于这部分购房者加杠杆。

过去出售一套满二唯一的二手房，如果面积在140平方米以下且为普通住房，增值税为零。但如果是140平方米以上的非普通住宅，即使只是总价1200万的新房，房东购入价800万，仅差额增值税就高达20万以上。新政落地后，这8%的二手房成交将直接受益，平均单套减少的增值税有望超过20万。此举将进一步利好一线城市楼市，促进大户型改善房源的成交，带动整体二手市场的活跃和价格企稳。

重点一二线城市10月新房销售面积环比大涨66%，二手房环比大涨26%，创2019年以来同期新高。11月市场热度继续，在政策支持下，北京11月二手房网签已达10047套，预计全月接近2万套。尽管新政将于12月1日生效，可能导致部分成交延后到12月再网签过户纳税，但政策加码鼓励改善购房，优化税收政策，旨在拉动消费，特别是已有房居民的改善置换需求。非普通住宅的税收政策与普通住宅看齐，有力支持大户型和高端改善住宅消费。本轮政策组合拳表明救市决心，短期内房地产市场可以保持乐观态度。